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RESISTENCIA AL CAMBIO Y EL POR QUÉ Y PARA QUÉ HACEMOS LAS COSAS
Todos hemos tenido que enfrentar procesos de cambio en nuestras vidas, tanto en el ámbito personal, familiar como profesional, y en más una ocasión de seguro esos procesos no fueron fáciles, ni fluidos, y sin impactos negativos. Es probable que hayamos vivido procesos de cambio del tipo “dolorosos”.
Cuando se trata de organizaciones que han pasado por este tipo de experiencias, la resistencia al cambio queda grabada a fuego en el ADN de la empresa y se convierte en la piedra de tope principal a vencer cuando queremos enfrentar un nuevo proceso de transformación, por muy positivo y atractivo que parezca.
La pregunta es cómo enfrentar el cambio en un ambiente derechamente hostil, con personal desgastado por años de trabajo “en las mismas condiciones”, “sin reconocimiento”, “sin mejoras” y con muchos otros reclamos acumulados de aparentes carencias. Una pregunta más que vigente en la actualidad y que afecta derechamente al sector operacional.
Efectivamente, lo primero es enfrentar la situación, pero entendiendo la expresión “enfrentar” no con el significado tradicional de “pelear”, sino que con el sentido de “ponerse al frente de”, “pararse al frente de” y mirar, porque para poder ver, uno tiene que acercarse, quedarse quieto y convertirse en observador con todos los sentidos, para ver y escuchar de primera fuente, aquello que aqueja a las personas y a la organización. En esto, el uso del lenguaje es fundamental ya que las palabras crean la realidad.
A quien no le ha tocado escuchar cosas como: “siempre somos los mismos los que sacamos la pega”, “de nuevo te tengo que hacer la pega”, “los jefes no escuchan, se lo hemos dicho varias veces”, “todos saben, pero nadie hace nada”, “siempre le suben más a los apitutados”, “suben de puesto a los que se arreglan los bigotes con los jefes” y un largo etcétera de expresiones que, de no ser atendidas, se convierten en la “realidad” de la empresa. Una vez levantados y conocidas todas estas expresiones, el trabajo consiste en separar el mito de la realidad, y efectuar cambios concretos para atender la parte efectiva que pueda existir, y aclarar la parte del mito que de seguro existe en todo este discurso colectivo.
De que existen los “apitutados”, si, de seguro existen en las organizaciones, cada vez menos, pero existen y sin duda causan mucho daño ya que este tipo de personaje son, en general, ignorantes o poco calificados, prepotentes y poco leales. Por otro lado, están “los regalones”, los que siempre obedecen al jefe y hacen lo que se les pide y nunca reclaman por nada. Si bien este tipo de persona es menos dañina que un “apitutado”, no es menos cierto que su aporte a la organización es dudoso ya que, si bien “hace lo que se le pide”, en general son del tipo “si jefe”, y en general no aportan a la discusión de nuevas ideas, nuevas formas de hacer las cosas y mucho menos se van a atrever a desafiar al jefe, ya que el “regalón” tiene por norma, “no morder la mano que le da de comer”.
Pero existe otra clase de personas que son las que destacan y existen en todas las organizaciones, son los que, personalmente llamo, los “Alexis Sanchez” y “los Nico Massú”, son aquellos que, teniendo un talento suficiente, sin ser necesariamente brillantes, tienen un corazón y una actitud enormes. Estas son las personas con las cuales es posible articular cualquier cambio.
CUESTIÓN DE ACTITUD
Tal como lo explica de manera fantástica Victor Kuppers, el valor de las personas (V) lo podemos definir como V = (C + H) *A, donde C es el Conocimiento y H representa la Habilidad (experiencia). Estos dos elementos suman en la expresión del valor ya que el Conocimiento es lo que diferencia “al que sabe” del ignorante y en cualquier organización, las personas validamos a nuestros pares y por sobre todo a nuestros jefes por su conocimiento; si no pregúntense de dónde viene la expresión “el que sabe, sabe, y el que no es jefe”. La habilidad o experiencia también suma al valor de una persona, ya que el conocimiento teórico no sirve sino se tiene la capacidad de hacer las cosas y, también en este caso, es muy valorado por los pares y hacia la jefatura, cuando la persona sabe hacer las cosas.
Un jefe con experiencia, que sabe hacer el trabajo operativo, que mete las manos, es altamente valorado por los colaboradores y pares. Pero la expresión del Valor de las personas tiene un tercer elemento que es la A, que representa la Actitud. Este elemento, a diferencia de los 2 primeros que se suman ente si, multiplica el valor de la persona. Es lo que diferencia a un “Alexis Sánchez” o a un *Nico Massú” de un deportista normal. En ambos casos, podemos ver que no se destacan por su habilidad, ya que no son brillantes en sus disciplinas (Alexis no es Messi, Nico Massú no es el ‘Chino’ Ríos), sino que, lo que más destaca en ellos es su ACTITUD.
Lo bueno de esta fórmula es que la Actitud se puede trabajar, se puede desarrollar y hacer crecer, a través del liderazgo, generando espacios de confianza y crecimiento, donde las personas puedan mostrarse y atreverse a proponer y a hacer cosas. El ejemplo de Alexis sirve porque un goleador debe estar siempre en movimiento, debe saber esconderse cuando no tiene la pelota y debe por sobre todo saber desmarcarse en el momento preciso para poder ser visto y tener la posibilidad de darle un pase gol, es decir darle una oportunidad de intentarlo. Un líder, debe reconocer a los Alexis y a los Nico es su organización y debe potenciarlos, debe darles libertad de movimiento, con metas claras y precisas, alcanzables y cada vez más elevadas, que tengan una dosis alta de desafío, pero suficientes de racionalidad para poder ser alcanzadas y que no se vuelvan en frustración si no se alcanzan.
Un segundo elemento es pasar a la acción sólo una vez que el lenguaje común hable de darle un sentido a lo que hacemos, más allá de los resultados esperados por la compañía, y se centre más en fomentar la colaboración por sobre el aprovechamiento, hable de confianza y no de abuso, hable de empatía y no de resentimiento. Desarrollar talleres y dinámicas de trabajo en equipo, colaboración activa y cambio de funciones para conocer en terreno el trabajo y la carga que el otro lleva. No sólo conocer qué hace y cómo lo hace el otro, sino que entender para qué lo hace, de tal forma que, en vez de criticar el trabajo del otro, pueda aportar con ideas acerca del trabajo del otro.
Ante el temor del cambio, es importante que el líder sea honesto y transparente desde el día uno y, por sobre todo, sea consistente en el tiempo, entre lo que dice y lo que hace. La confianza es la base del cambio. Sin confianza, la resistencia al cambio es un mecanismo de defensa natural y va a operar de manera implacable. La confianza se debe construir y cuidar y, dado que la confianza no se logra por decreto ni porque “el jefe lo diga”, requiere de paciencia y persistencia.
DEL GOLDEN CIRCLE
Todo lo anterior opera en el plano del comportamiento humano que tiene que ver con “el sentido” de las cosas que hacemos y el por qué o para qué las hacemos. Este concepto del “Why” fue desarrollado por Simon Sinek, quien plantea la idea del “Golden Circle”.
Esta forma de abordar las situaciones, tanto a nivel organizacional como personal, se basa en la estrategia del “Círculo Dorado” o “Golden Circle”, que plantea que siempre se debe partir desde el centro hacia afuera, resolviendo primero el “Why” o el por qué y para qué hacemos las cosas.
Los seres humanos nos movemos en base a las decisiones que tomamos en cada instante y, tal como hoy lo define la neurociencia, la toma de decisiones opera en una zona del cerebro conocida como “cerebro límbico”, en donde no existe el lenguaje. Esto explica el por qué, cuando tomamos una decisión, por más datos, cifras y cálculos matemáticos y financieros que veamos, podemos rechazar una propuesta aparentemente atractiva con explicaciones tales como “mmmm, no lo sé, no me tinca”. Esto, que pudiera parecer gracioso y hasta poco inteligente, se debe justamente a que la toma de decisiones opera en una zona del cerebro en donde no existe el lenguaje, por lo que cuesta articular palabras para algo que “no tiene palabras”.
La toma de decisiones en última instancia y según los últimos avances en neurociencia, opera en base a parámetros no racionales, y se desarrolla en la misma zona del cerebro en donde se manejan las emociones como la confianza y la lealtad. Esto explica porque una idea, plan o propuesta de cambio, por muy lógica y racional que parezca, si no “le hace sentido” a la persona, no la va a tomar como propia, a menos que se le imponga. Puede ser que la persona obedezca la instrucción y haga lo que se le pide, pero no va a colaborar al 100% de su capacidad, no va a dar lo mejor de sí y, lo peor de todo, no va a estar dispuesta a sacrificarse por una idea de la cual no está convencida, lo cual es un riesgo, especialmente en proyectos complejos, en donde ser requiere más del 100% de cada uno.
El segundo anillo del círculo dorado tiene que ver con el “Cómo” hacemos las cosas, lo cual opera en el Neocortex, que es la zona del cerebro encargada del razonamiento lógico, matemático y del lenguaje. Por esto, la planificación, desarrollo de presupuestos, procesos, procedimientos, sistemas aportan el marco de control y ordenamiento necesario para la definición del “How” o “cómo” hacemos las cosas. Una buena planificación, detallada, metódica, completa, con presupuestos y plazos alcanzables, permiten asegurar el éxito de cualquier plan de cambio que se desee abordar, esto porque, en definitiva, el cambio debe ocurrir en las personas para que sea permanente y sustentable en el tiempo.
Por Roberto Becerra, Gerente de Logística de Head Chile.
Con el interés de ahondar en el desempeño del mercado de arriendo de bodegas durante 2019, Revista Logistec convocó a los tres desarrolladores más importantes del rubro, los que compartieron sus experiencias post crisis y analizaron los cambios que se avecinan para el sector, de cara a 2020.
A nivel periodístico, cuando nos damos a la tarea de describir la performance de un mercado o sector en particular, tradicionalmente acudimos al género informativo; a fin de procurar un relato “objetivo”; robusto en términos fácticos; un relato coherente y desapasionado. No obstante, de cuando en cuando, la realidad que se intenta retratar resulta tan compleja y ambivalente que el propio “facto” no alcanza para describirla con propiedad; siendo necesario ampliarnos hacia lo empírico para elaborar, en la medida de lo posible, un relato veraz.
En orden a lo señalado, ante la tarea de describir el desempeño del mercado inmobiliario de bodegaje para arriendo, durante 2019 y sus proyecciones para 2020, la crónica resulta ser el género adecuado; y atendiendo a esta dinámica narrativa, lo primero a establecer en torno a este segmento es su indiscutido nivel de madurez, siendo uno de los indicadores más representativos de dicho rasgo la estabilidad en la curva tarifaria y su positiva evolución histórica en términos de vacancia, producción y absorción.
Un mercado estable con actores consolidados y capaces de hacer frente a escenarios económicos complejos es otro de los rasgos asociados al rubro de la externalización de infraestructura logística en Chile. En este punto, cabe destacar que esta industria ha sido liderada históricamente por tres grandes actores: Bodegas San Francisco, Red Megacentro y Bodenor Flexcenter, con niveles de participación de mercado que según datos aportados por GPS Property Solutions, se mueven en torno al 34%, 13% y 16%, respectivamente; dejando un saludable margen del 37% de participación en el cual se desempeñan el resto de los desarrolladores de bodegas Clase I.
No obstante, si bien el mercado de arriendo de bodegas se ha consolidado con el pasar de los años, no es menos cierto que su crecimiento y desarrollo depende -como todos los sectores – del desempeño y estabilidad económica del país. En este contexto, un escenario de recesión ampliado tendría efectos directos en su performance en el mediano y largo plazo.
Considerando lo anterior, resulta relevante establecer cómo el panorama económico que enfrentó el país durante 2019 afectó al mercado de arriendo de bodegas; sumando a estos efectos, aquellos ligados al contexto político y social derivados del estallido social del 18/10 y que aún mantiene al país en un estado de incertidumbre general.
PRE Y POST CRISIS
A finales de 2018, los desarrolladores de bodegas para arriendo visualizaban un 2019 complejo. En este contexto, Alberto Fluxá, Gerente General de BSF, aseguró que “dado que el rubro inmobiliario de bodegas se mueve al ritmo de la economía y principalmente, en torno al desempeño del sector minorista y las proyecciones para el retail no eran en absoluto auspiciosas. Con el correr de los meses, lo que veíamos en la realidad era que el retail no estaba cumpliendo con sus expectativas de ventas proyectadas para 2019 y lo que se visualizaba para 2020 no era muy alentador. Como consecuencia, la producción de bodegas para el segundo semestre perdió impulso”.
Igual descripción aportó Luis Felipe Lehuedé, Gerente General Red Megacentro, argumentando que “en primer semestre de 2019 presenciábamos un mercado deprimido por el retail. Lo cierto es que este sector tenía grandes proyecciones y en la medida que los meses pasaban éstas no se consolidaban”.
Al respecto, cabe destacar que según datos publicados por la Cámara de Comercio de Santiago (CCS), ya en abril de 2019 se manifestaba un magro desempeño del sector retail a nivel de ventas, con un crecimiento acumulado del 0.1 %. Lo acontecido a nivel nacional se correlacionaba con el escenario mundial, explicaba la entidad, considerando que durante 2018 las ventas globales del retail habían registrado un marcado deterioro, creciendo a una tasa del 3%, mientras que -en el mismo periodo- el retail chileno creció en un exiguo 4%.
A partir de las cifras citadas, en junio de 2019, la Cámara apostaba por una recuperación en las ventas del retail para el 2° semestre, proyectando un crecimiento de entre 2,5% y 3,0%. Dicho crecimiento se sustentaba, principalmente, en el impulso que las ventas online daban al sector y a la aproximación de la temporada de mayor consumo del año: Navidad. De más está decir que todas las proyecciones se fueron, literalmente, a piso.
Mientras el retail chileno atravesaba un difícil momento, otro suceso llamó la atención de los desarrolladores. “Normalmente, en términos de ventas, el segundo semestre del año es siempre mejor que el primero. No obstante, esta tendencia no se estaba dando” aseguró Fluxá. En este contexto, una de las razones que podía explicar este inusual comportamiento, además de la contracción del retail, era el impulso que estaba tomando el mercado de bodegaje para la venta y los desarrollos propios.
Así, en un contexto de baja demanda y a la espera del repunte del sector retail, el mercado de bodegaje nacional marcaba un compás de espera. No obstante, todo cambiaría repentinamente a mediados de octubre, tras el estallido social en Chile que vino a remecerlo todo.
Respecto a los efectos inmediatos de la crisis, el ejecutivo de BSF relató que “a partir de octubre, vivimos un aumento en la demanda de bodegas, especialmente, porque muchas empresas ligadas al retail y supermercados no pudieron despachar sus productos a tiendas, lo que las llevó a mantener aquellas bodegas temporales que tenían en arriendo por la temporada de fin de año. Paralelamente, debido a los niveles de vandalismo que se evidenciaron en las primeras semanas del estallido social contra diversos comercios, nos tocó recibir a muchas empresas que arrendaban en la competencia o que tenían bodegas propias, aisladas y vulnerables; empresas que buscaban principalmente resguardar sus mercancías”.
En una mirada retrospectiva de las primeras semanas de la crisis, Fluxá sostuvo que “si bien, en términos de demanda nos veíamos favorecidos, de ninguna forma lo que acontecía representaba para nosotros algo positivo, ya que teníamos certezas respecto a los nefastos efectos que se vaticinaban para el comercio y la economía en general. Por cierto, poder apoyar a decenas de empresas que sufrieron vandalismo, saqueos, incendios y otros siniestros en sus instalaciones nos motivó entonces y nos sigue motivando; sobre todo cuando vemos que, a pesar de haber sido duramente golpeados, siguen con ganas de sobreponerse. Una actitud muy impresionante y que nos inspira”.
En torno a las consecuencias apreciadas a partir de la crisis, Fluxá comentó que “si bien 2019 terminó con buenos resultados para nuestro negocio y niveles de vacancia saludables (4%), para 2020 hemos bajado nuestras proyecciones de crecimiento en torno a la producción. Estamos pensando en construir no más allá de 40 mil m2 en todo el año, en la zona de Pudahuel principalmente. En tiempos difíciles lo que hacemos es soltar el acelerador, seguiremos construyendo porque ese es nuestro modelo de negocio, pero lo haremos con mesura”.
Siempre en torno a los efectos del 18/10, Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter comentó que “a la luz de los eventos, la primera reacción a nivel país fue la de perplejidad y preocupación. Ahora bien, considerando nuestro tipo de negocio, el efecto inmediato que vivimos fue una suerte de silencio por parte de nuestros potenciales clientes; mientras que en lo que se refiere a nuestros clientes vigentes no hubo ningún cambio o mudanza, por lo que nuestro nivel de ocupación no sufrió ninguna modificación”.
Según relató Fantoni, “ya a fines de diciembre empezamos a ver movimiento en la demanda, hemos tenido algunos requerimientos de propuestas y proyectos. Todo está partiendo tímidamente, pero se está retomando el ritmo. En síntesis, diría que, para nuestro formato de negocio, el último trimestre del año fue muy pasivo, aunque en rigor alcanzamos buenos resultados.
Particularmente hemos mantenido la vacancia en menos de un 1%, número bastante habitual y recurrente, aunque tenemos claro que los efectos de la crisis a largo plazo aún son desconocidos. En nuestro caso, debido al servicio que ofrecemos, la crisis no iba a tener mayor impacto a nivel de vacancia. No tuvimos que salir a socorrer a alguien que quedó sin bodegas, porque no tenemos espacio disponible para absorber esa necesidad spot”.
En torno a la experiencia vivida en Red Megacentro, su Gerente General, Luis Felipe Lehuedé manifestó que “afortunadamente no tuvimos algún hecho grave que lamentar. Aunque sí hubo intención de ingresar a nuestros Centros en algunas zonas, lo pudimos repeler gracias a que contamos con un robusto ecosistema de seguridad. De hecho, mucho antes de lo acontecido en octubre, Megacentro tomó la resolución de modificar su estructura de seguridad, prescindiendo de los servicios externos para proceder a la contratación de servicios de seguridad y guardias propios. Al no tener externalizada esta función se incrementó ampliamente la calidad de nuestro servicio, al tiempo que contamos con guardias, mejor pagados y mucho más comprometidos, lo que fue clave para la defensa de nuestros centros”.
Según relató Lehuedé, Red Megacentro sufrió intentos de intrusión en al menos 6 de sus 45 proyectos. “En Concepción, Santiago y Coquimbo, específicamente. Pero lo importante es que existió la visión en torno a la seguridad, que es parte del core de nuestro negocio. De ahí para adelante, nos concentramos en ir en ayuda de nuestros clientes. Hasta nuestros centros llegaron empresas que literalmente arrancaron de sus antiguas instalaciones por temor a los saqueos y el vandalismo. En torno a los clientes vigentes, gracias a la estructura de nuestro negocio pudimos brindarles la flexibilidad que requerían para ampliar o reducir su espacio y así enfrentar de mejor manera la crisis. Ahora mismo no estamos con vacancia y proyectamos nuestro nivel de producción de forma más conservadora. Si bien, actualmente estamos desarrollando un total no menor de mt2, hemos decidido construirlos en etapas a la espera de ver cómo se comporta el mercado”.
DEL CAMBIO DE PARADIGMA
Al margen de las cifras, uno de los aspectos que los tres ejecutivos destacaron en torno al nuevo escenario que enfrenta el mercado de arriendo de bodegaje en el país es el cambio que han experimentado los “gatillantes” del arriendo y, por cierto, la consolidación del formato por sobre el desarrollo propio de bodegas.
“Hoy vivimos una incertidumbre tremenda que frena la inversión. Aquellas empresas grandes de retail que estaban pensando en desarrollar sus propios centros de distribución o en arrendar a largo plazo proyectos a la medida están pensándolo mejor. Ante la incertidumbre lo que prevalece es la flexibilidad, y el formato de arriendo entrega ese atributo. No obstante, hoy por hoy, lo que los clientes más aprecian y buscan es seguridad y así será por los próximos 5 años al menos”, manifestó Alberto Fluxá.
Coincidentemente, Luis Felipe Lehuedé adujo que “si bien el precio fue por años el principal factor a considerar en torno al arriendo de bodegas, hoy lo más importante es la seguridad. En este punto, el esquema de condominios resulta muy atractivo, porque su capacidad de gestión en esta materia es mucho mayor. Si sumamos la seguridad, la flexibilidad y una tarifa estable, tenemos la triada perfecta. En tiempo de crisis, el arriendo permite a las empresas viajar más liviano de equipaje”.
La ubicación, en tanto, también se alza como otro aspecto esencial para el arriendo, según Fluxá. Al respecto, el Gerente General de BSF sostuvo que “la ubicación será el segundo atributo más cotizado por los clientes de ahora en más, pero se analizará bajo el prisma de la seguridad. Hasta hace unos meses, la lógica de la ubicación se veía en términos macro y apuntaba a la búsqueda de bodegas en sectores con buena conectividad con miras a una distribución más eficiente. Ahora, la ubicación se analiza en un nivel micro.
Los clientes hilan más fino, quieren saber en qué sector específico nos ubicamos, dentro de una gran zona industrial y se inclinan por aquellos sectores eminentemente industriales, alejados de asentamientos urbanos o sectores habitacionales densamente poblados”.
Por su parte, Giancarlo Fantoni agregó que “el arriendo versus el desarrollo propio se ha impuesto, no sólo por temas de seguridad, como efecto de la crisis, sino también por un tema de costos operacionales. Hoy día, sin duda, el modelo de condominios de bodegas resulta más rentable. Las ganas de invertir y administrar un centro propio van a la baja. A partir de lo expuesto, Bodenor Flexcenter ha invertido en el tema. Hoy nuestros centros están dotados de un nivel de tecnología y estructura de seguridad muy importante”.
En torno a las tarifas, Fluxá asegurando que “los precios se van a mantener. Históricamente, en nuestro mercado las tarifas de arriendo han sido muy estable. Las tarifas se marcan en UF y la banda en la cual se mueven es prácticamente la misma de hace 20 años. Partiendo de esa estabilidad, consolidada a través de los años, no se justifica que se aumente la tarifa en 2020”.
De acuerdo con lo descrito por los ejecutivos, el mercado de bodegaje en Chile es uno de los más estable, creciendo incluso a niveles más altos que la economía a nivel país. No obstante, la incertidumbre económica mantendrá los niveles de producción a la baja, en comparación a los años anteriores. Los entrevistados sostienen que el consumo este año será menos, esperan el repunte del Retail y los positivos efectos que esto puede generar. Bajo este escenario y proyección, la industria de bodegaje seguirá creciendo -unos más que otros- con firmeza con la intención de seguir acompañando el desarrollo logístico de las empresas nacionales.
Tradicionalmente, revista Logistec evalúa el desempeño del mercado de bodegaje a partir de las cifras “duras” publicadas en los reportes más representativos del sector, elaborados por prestigiosas consultoras del rubro inmobiliario industrial. Esta vez no es la excepción, aunque nos hemos dado a la tarea de ampliar el análisis de estas cifras y proyecciones, considerando los efectos de la crisis político, social y económica que atraviesa el país, con el apoyo experto de los principales ejecutivos de dichas entidades.
“Incertidumbre”. Este es el término que se ha tomado cada encabezado de prensa, análisis o proyección económica en Chile desde octubre a la fecha; denominación más que adecuada para retratar las perspectivas de crecimiento de casi todos los sectores y rubros de la economía nacional; un término adecuado, sí, pero difícil de digerir, después de ser catalogados a nivel mundial como “la economía más estable y próspera de Latinoamérica”. No obstante, frente al incesante recuento de los “efectos” del estallido social chileno, la única certeza es la incertidumbre.
Por cierto, las proyecciones para el mercado inmobiliario industrial se mueven bajo la misma lógica. Y atendiendo al análisis del mercado de bodegaje, que en esta oportunidad nos convoca, los expertos y estudios más representativos del sector así lo establecen. Con una economía en crisis, expectante a las resoluciones políticas y acuerdos sociales que deberían consolidarse en abril próximo, como primer frente; el mercado está en compás de espera.
RETROSPECTIVA
Para contextualizar el actual escenario del mercado bodegaje en Chile, Diego Castillo Labbé, Gerente Área Industrial de Colliers International, explicó que “2017, la vacancia que se registraba en el mercado de arriendo de bodegas alcanzaba el rango del 7%, ya que el enfoque estaba en el desarrollo propio de Centros de Distribución. Como consecuencia, dado que no existía una demanda tan activa en este segmento de mercado, el desarrollo (producción) de superficies para el arriendo no fue alta en ese periodo (58.000 m2 de superficie, aproximadamente); situación que se revirtió en 2018 cuando la demanda de arriendo se activó, mejorando los índices de producción y vacancia ostensiblemente”. En este punto, según se establece en los reportes elaborados por Collier a esa época, la tasa de vacancia promedio en el 1° semestre de 2018 bajó de un 7% a un 6,4%; cerrando en el 2° semestre de ese año en 4,5%. Por otra parte, la producción de m2 de bodegaje superó las cifras de 2017, alcanzando un total de 129.000 m2.
“Con niveles de vacancia sanos, un mercado maduro y una demanda sostenida, el mercado de bodegaje para arriendo fluía al ritmo de la economía, sin grandes contratiempos y enfocado en captar más clientes a partir del desarrollo proyectos de gran estándar, bien conectados, a tarifas estables que se movían entre el 0.119 UF/m2 y el 0.125 UF/M2”, manifestó Castillo, agregando que “con este escenario las proyecciones para 2019 eran muy positivas en todos los indicadores, sobre todo en términos de producción, los que a finales de 2018 se estimaban en 100 mil m2 para el 1°S y de 98.216 m2 para el 2°S de 2019”.
No sólo el reporte de Colliers International registraba una proyección positiva para el año recién pasado. Según el Reporte para el Mercado de Bodegaje de GPS Property Solutions, los indicadores claves: Vacancia y Producción serían muy estables. En esta línea, según lo comentado por Juan Eduardo Labbé, Director Ejecutivo de la firma, “en nuestro reporte, que analiza el mercado de bodegas Clase I y II, las proyecciones en términos de vacancia/producción/ absorción se correlacionaban positivamente. Así, mientras el 2° semestre de 2018 cerraba en una vacancia del 6,7% en la Clase I, para el 1°S de 2019 este indicador alcanzó el 5.2%. La madurez del mercado se sustentaba en la relación de este indicador con los niveles de producción y absorción, considerando que durante el 1S de 2019 se registraba un aumento ostensible de los m2 producidos, respecto al semestre anterior, alcanzando los 255.900 m2, versus los 230 mil m2 útiles de bodega que ingresaron durante el 2S de 2018. En cuanto a la absorción del periodo (1S 2019), esta se presentó al alza en comparación al semestre anterior, pasando de 216.052 m2 a 294.104 m2”.
Según lo estimado por la consultora JLL, en su Informe del Mercado Industrial Ligero del 1° Semestre de 2019, el impacto real que la mayor producción estimada tendría sobre la vacancia dependería del porcentaje de m2 “pre-colocados”. En este punto, el Informe aseguraba que las proyecciones eran positivas para el mercado de arriendo, considerando que la tendencia observada en los últimos semestres apuntaba a que “las ampliaciones de Centros existentes ingresan al mercado con un alto porcentaje de m2 pre colocados, con lo cual la vacancia podría mantenerse o incluso disminuir, a pesar de la reanimación de la producción”.
En esta misma línea, según el reporte de Mercado de Centros de Bodegaje elaborado por CBRE, el primer semestre de 2019 comenzó con una importante actividad en la producción, alertando que “sin embargo, los niveles de demanda se mantuvieron expectantes, debido a la incertidumbre generada por las externalidades geopolíticas. No obstante, el análisis manifestaba que “sí se observaba una mayor actividad en la pre-colocación de espacios, previo al ingreso al mercado de los nuevos proyectos, lo que a su implicaría niveles de vacancia saludables. Con miras al segundo semestre de 2019, en tanto, según CBRE se esperaba una mayor actividad para el mercado de arriendos impulsada por la demanda a raíz de las festividades y el consumo de fin de año.
18/10 Y LOS EFECTOS 2020
Mientras los desarrolladores del mercado de arriendo bodegas y analistas del sector proyectaban un mercado estable de cara al segundo semestre de 2019 y 2020, lo cierto es que aspectos como las bajas proyecciones de crecimiento económico estimadas que no superaban el 3%, el auge de los proyectos de construcción propia y el ciclo de bajo consumo que el retail atravesaba eran factores que moderaban los augurios positivos.
El mercado estaba sano, sí. Pero era muy competitivo. En este plano, los entrevistados coinciden en que factores como el creciente impulso del e-Commerce y sobre todo la estabilidad general del país representaban alicientes a considerar por los actores del mercado. Así, lejos de contraerse, el desarrollo de bodegas para arriendo tendía al alza, bajo una premisa esencial: seguir creciendo en m2; proyectando nuevos formatos y servicios para diferenciarse de la competencia era la clave para ganar más participación de mercado. Algo así como: arriesgar para ganar.
En el escenario instalado, el estallido social de octubre vino a cambiar las reglas del juego. Si bien, todos los analistas (y actores) coinciden en que los efectos más profundos de la crisis en el mercado inmobiliario industrial de bodegas, en términos específicos, sólo se conocerán en el mediano y largo plazo, lo cierto es que sí existieron efectos directos en los indicadores esenciales como la producción de mt2 que marcó un evidente retroceso; al tiempo que los paradigmas en torno al servicio de arriendo cambiaron drásticamente; cambios que supone todo un nuevo escenario (retos y oportunidades) para el futuro del sector. “Seamos claros, las perspectivas no son las mejores y se espera un 2020 difícil, debido al retroceso en los indicadores de crecimiento económico del país, la baja inversión y la inestabilidad social.
No obstante, también existe la oportunidad de mejorar y los actores del rubro lo saben. Todos estamos expectantes, ante un escenario general inestable”, manifestó Labbé. Siempre en torno a los efectos directos de la crisis y el escenario actual que atraviesa el Mercado de Bodegaje en Chile, Lucas Desalvo, Market Research Manager de Cushman & Wakefield, manifestó que “post 18 de octubre, la expectación creció en los desarrolladores y propietarios de centros logísticos”. La mayoría acusó el golpe, indica Desalvo, “paralizando la mayoría de los proyectos de construcción proyectadas para 2020, debido a la situación económica y expectativas a la baja de los inversores y propietarios”.
Al ritmo de los eventos de vandalismo sufridos por el sector retail, principalmente, durante las primeras semanas del estallido, el cierre de tiendas, la baja del consumo en la etapa más emblemática del año: Navidad y un reajuste en los horarios de los procesos logísticos, debido a las manifestaciones, el fantasma del sobre stock se hizo real. Como efecto directo, la vacancia de los centros de bodegaje disminuyó profusamente, debido a una mayor demanda por espacios, explicó Desalvo; demanda que fue absorbida por los centros logísticos de bodegas en arriendo que tenían la flexibilidad de espacio y de tarifaria para apoyar a los ‘damnificados’ y que a su vez poseían ecosistemas de seguridad capaces de hacer frente al riesgo inminente de saqueos y vandalismo.
Así, al cierre del 2° semestre 2019, según cifras publicadas por Colliers International, la tasa de vacancia registró una baja en comparación al periodo anterior, pasando de un 5,6% a un 5,2%; mientras que la producción de este periodo disminuyó significativamente respecto a los semestres anteriores, registrándose el ingreso de solo 23.000 m² de nueva superficie. Cabe destacar que los reportes anteriores de la consultora proyectaban una producción para el 2° Semestre de 2019 de 98 mil m2, lo que finalmente no se dio.
Por su parte, el reporte del 2° semestre de 2019, elaborado por GPS Property Soluctions marcó la misma tendencia descrita, calculando para el segmento de bodegas Clase I un nivel de vacancia a la baja, desde 5.27 % (registrado el 1°S) a un 5,04%; una disminución en la producción proyectada que alcanzó la cifra total de 40.449 m2 y una baja en la absorción que llegó a los 58.160 m2. En este punto, cabe recalcar que las proyecciones para la producción del 2° semestre de 2019 en ambas categorías de negocio (Clase i y II), según GPS, se estimaban en 139.128 m2.
¿Y AHORA?…
¿Positivos o negativos?, considerando el nivel de inestabilidad social, político y económico del país, es difícil decir si los indicadores expuestos son, en lo empírico, buenos o malos. Lo cierto es que, para los analistas del sector, la baja de la producción registrada y proyectada a 2020 es a penas lógica. En este punto, Juan Eduardo Labbé explicó que “actualmente, el enfoque de los desarrolladores está en colocar las superficies construidas o en construcción y esa será una tarea difícil, ya que la economía está lenta. Hay mucho en juego para aventurarse a producir más si las expectativas de crecimiento económico no son auspiciosas y la crisis política y social no se supera”.
En este punto, agregó el ejecutivo de GPS, “lo que proyectamos es un alza en la vacancia y los precios en el mediano plazo, considerando que existirá más superficie y se espera una menor demanda por la ralentización económica. Objetivamente, tras la crisis los Centros de Bodegaje en arriendo ganaron en términos de imagen y negocio; mientras que los desarrolladores de Centros para la venta fueron damnificados porque en tiempos de crisis e inseguridad pocos se arriesgan a comprar. De hecho, hemos visto un cambio de estructura de negocio de estos últimos desarrolladores, desde la venta hacia el arriendo para colocar las superficies construidas. Como consecuencia, existirá más espacio disponible y los precios tenderán a la baja en el primer trimestre para ganar clientes. a partir de ahí la vacancia general aumentará y creemos que, a la larga, los precios de arriendo subirán en el margen del 12.5 UF/m2 al 13.5 UF/m2, ya que los desarrolladores necesitan recuperar su inversión”.
No obstante, cabe destacar que, a nivel de precio, el vocero de Colliers discrepa de las proyecciones al alza, asegurando que tema precio ha sido variable de acuerdo con la superficie, el tipo de construcción, la ubicación y los servicios complementarios que ofrecen los desarrolladores de bodegas en arriendo. Hay bodegas más caras que otras, pero a nivel general el precio ha sido estable en los últimos 8 años (en torno al 0.119 UF/m2 y 0.12 UFm2) lo que no debería variar. Lo que hemos visto es que debido a que no se sabe lo que va a pasar, los desarrolladores tratan de fidelizar a sus clientes con precios estándar, y esa estrategia debería continuar por lo que la aguja no se moverá mucho en este sentido”.
Lo que sí se espera, según Castillo, es una mayor demanda por arriendo “ya que las empresas no van a compra o van a comprar menos que antes y como los precios del mercado se mantendrán, la diferencia entre un desarrollador u otro estará en el valor agregado que ofrezcan, siendo los más importante: la Seguridad y la Ubicación”.
Atendiendo a lo expuesto por Castillo en torno a la consolidación del formato de arriendo de bodega, el vocero de Cushman & Wakefield sostuvo que la reacción de los actores del mercado de arriendo de bodegaje ante la crisis fue profesional y determinante para ir en apoyo de las empresas y rubros afectados. Se demostró que este mercado es muy maduro, seguro, flexible y estable a nivel tarifario, razón por la cual “uno de los fenómenos vistos tras la crisis fue el éxodo de aquellas empresas que realizaban sus operaciones logísticas fuera de centros multi-clientes hacia estos recintos. Y, al mismo tiempo, aquellas compañías que nos habían manifestado la intención de mudanza postergaron sus decisiones. A raíz de los hechos de inseguridad, y la estabilidad económica muchas compañías decidieron dar un salto de calidad, buscando sobre todo seguridad 24/7 y tarifas estables; lo que favorece claramente al mercado de bodegas analizado”.
El arriendo de bodegas en condominios, por sobre los desarrollos propios, se instalará – según diversos analistas del rubro- como una de las alternativas más cotizadas por aquellas empresas que requieran espacio de almacenamiento logístico, principalmente debido a la incertidumbre económica que se observa a nivel país y a los bajos índices de crecimiento proyectados por el Banco Central para 2020 que se ubican entre un 0,5 y un 1,5%.
En un contexto económico incierto, la flexibilidad del servicio de arriendo de bodegas, que permite ampliar o reducir los m2 de superficie alquilada de acuerdo con los requerimientos del cliente es una ventaja comparativa frente a la adquisición. No obstante, si a la incertidumbre económica se suma a la incertidumbre social, como en el caso chileno, aspectos como la seguridad y la ubicación se transforman en potentes catalizadores que inclinan la balanza hacia el arriendo de bodegas.
Si consideramos el factor seguridad, por ejemplo, según un reciente estudio publicado por la prestigiosa consultora británica Verisk Maplecroft, a raíz de los disturbios y la inseguridad social que se vive en Chile a partir del estallido social de 18/10, el país ha entrado a la categoría de “riesgo extremo”, en la que permanecerá hasta -al menos- 2022″. Sólo a nivel de daños a la infraestructura -pública y privada- derivada por los disturbios y actos delictivos, los costos se estiman en USD 4.600 millones, según la consultora; lo que implicaría un gasto para la economía chilena de alrededor de USD3.000 millones, es decir el 1,1% de su PIB”. A nivel interno, los índices de victimización a nivel país ha alcanzado niveles históricos (por sobre el 30%), lo que incide en una suerte de “estado de alerta” a nivel transversal.
Si extrapolamos lo anterior a la actividad logística y, específicamente al mercado de bodegaje, la seguridad se alza como uno de los catalizadores hacia el arriendo. En esta dinámica, Lucas Desalvo, Market Research Manager de Cushman & Wakefield, estimó que “en cuanto al servicio se percibe la llegada de nuevos clientes, los cuales anteriormente tenían su principal preocupación puesta en la ubicación y ahora preguntan primero por los sistemas de seguridad e incendio, que son los primeros requisitos que les solicitan las compañías de seguro. Se puede decir que post crisis, el ranking de prioridades para arrendar quedó conformado por ubicación, seguridad y sistemas de incendio, en ese orden”.
En esta línea, Fluxá sostuvo que “ante la inseguridad, el modelo de arriendo de bodegas en condominios se vuelve atractivo ya que parte de nuestro negocio es brindar un ecosistema de bodegaje seguro, lo que nos obliga a invertir en tecnologías de vigilancia y recurso humano capacitado en esta materia. Además, al ser parte de un condominio, los costos asociados en términos de seguridad son compartidos y el cliente sólo se concentra en el resguardo de sus mercaderías a nivel interno, pero teniendo la tranquilidad de que está inmerso en un espacio común resguardado.
Al mismo tiempo, Fluxá destacó que a nivel de contratación de seguros (contra saqueos, incendios u otros siniestros), “al pertenecer a un condominio que ya cuenta con un esquema de seguridad robusto y probado, este trámite se torna más fácil y eficiente a nivel de costos porque las aseguradoras parten de la base de que su potencial cliente emplaza su operación en un recinto que cuenta con niveles de seguridad altos”.
UBICACIÓN SEGURA
De acuerdo con el estudio Informe Mercado Industrial Ligero, elaborado por JLL, la distribución de stock del mercado de bodegaje Clase A y B durante el 2°S de 2019 se concentró principalmente en las zonas: Poniente (54%); Norponiente (22%) y Sur (18%) de la Región Metropolitana, sectores industriales altamente cotizados y en los cuales se despliegan los principales desarrolladores de la industria de bodegaje nacional.
A partir de las cifras y considerando a la ubicación como otro de los atributos que cobra relevancia para este mercado, el analista de Cushman & Wakefield, destacó que “lo que hoy se busca es lejanía respecto a manifestaciones sin restar importancia a la cercanía de accesos que favorezcan la gestión logística. Esto es un hecho”.
A modo de cierre, el Gerente de BSF sostuvo que “de aquí a los próximos 5 años, la ubicación y la seguridad seguirán siendo, en nuestra opinión, los que inclinará la balanza hacia el arriendo de bodegas”, agregando que “en tiempos de crisis y ante la incertidumbre lo que prevalece para los clientes es la flexibilidad, y el formato de arriendo de bodegas entrega ese atributo”.
