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“Cada individuo es un ser único e irrepetible”. Esa conocida frase que habla sobre la individualidad de cada ser humano cobra sentido, también, a nivel empresarial, porque ha quedado de manifiesto que cada empresa es única, tanto a nivel de cualidades como también de sus dolores.

Si sabemos que cada empresa es única es necesario también entender que requieren proveedores de servicios que respeten esa individualidad. En este sentido, el almacenamiento y bodegaje es uno de los eslabones clave para sacar adelante la operación de las distintas empresas.
 
Por su parte, la industria de bodegaje ha sabido reconocer las distintas necesidades de las empresas con un modelo constructivo que cobra fuerza. El build to suit (BTS) se ha transformado en una modalidad con tremendo crecimiento, ya que la construcción de los centros de distribución ha cobrado relevancia de la mano del reconocimiento de la importancia de la cadena logística para el éxito comercial de las empresas.
 
Contar hoy con un Centro de Distribución capaz de albergar las necesidades operativas, respetando y reconociendo las cualidades logísticas de las empresas es fundamental; más aún cuando estamos enfrentando momentos de desafíos y retos y tener la posibilidad de ajustar la operación en una “casa” a la medida puede marcar diferencias en el presente y en el futuro, pues es una buena señal cuando a la rentabilidad de los m2 se refiere.
 
Para conversar sobre cómo ha crecido esta modalidad de construcción, sus ventajas y su rol en la nueva logística conversamos con Alejandro Ponce, gerente general de Industrial Property y David Furman, director ejecutivo de empresas Danco.
 
CUALIDADES QUE GANAN TERRENO
 
Aumentar la rentabilidad por metro cuadrado y sobrellevar los vaivenes del mercado son algunas de las cualidades que han llevado al modelo build to suit o de “construcción a la medida” a transformarse en una alternativa eficiente que día a día gana más terreno.
 
En medio de una economía incierta por los cambios vividos, la logística ha sido una de las industrias que ha mantenido su desarrollo y crecimiento; siendo a su vez una de las más exigidas ante los efectos de la pandemia. Algunos ejecutivos han reconocido que la logística y Supply Chain es hoy una “industria privilegiada” en términos comerciales, porque no se ha detenido y ha sido clave en el funcionamiento de otras. La logística como nunca antes brilla como sector y actividad.
 
Y es este reconocimiento el que ha llevado a muchas compañías a proyectar su crecimiento y en esa lógica el desarrollo de nuevos centros de distribución asoma con un claro objetivo para dar vida a una nueva etapa operacional.
 
Si bien vivimos un momento incierto, la industria logística ha sabido enfrentar esta situación y se ha transformado en un mercado con buenas cifras y, sobre todo, en un área reconocida por su aporte al éxito comercial de las empresas y al funcionamiento y abastecimiento de la población. Y este buen momento, también, se ha visto reflejado en las cifras de desarrollo y crecimiento de la industria de bodegaje según los reportes de las principales empresas de estudios inmobiliarios que habla de un incremento en los m2 construidos, en los proyectos y la disminución del porcentaje de vacancia en Chile.
 
En este contexto, donde se busca productividad, rentabilidad y eficiencia a nivel operativo, el modelo build to suit destaca como una de las soluciones que hacen parte de la actual oferta en materia inmobiliaria para el rubro logístico; modelo a partir del cual, las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario ven un negocio de renta estable y de largo plazo; mientras que los clientes que optan por esta modalidad reciben un Centro de Distribución especialmente pensado y diseñado para su operación.
 
El rol de este modelo, según Alejandro Ponce, gerente general de Industrial Property, es fundamental, porque las empresas “tienen una modalidad de operación ‘sui generis’, ya que se “trata de desarrollos realizados en base a un diseño que recogen las necesidades particulares de cada empresa, por tanto, la construcción de sus CD es para satisfacer integralmente lo que requiere cada cliente”.
 
“No se trata de seguir un estándar, se trata de resolver integralmente el requerimiento específico de cada compañía en el largo plazo. Así es como el formato BTS ya representa alrededor del 25% de la capacidad de almacenamiento ofertado en el país”.
 
Similar opinión manifestó David Furman, quien sostuvo que una de las principales gracias de la modalidad BTS es que “la infraestructura se puede adaptar al cliente y no al revés. Además, esta modalidad permite consolidar la operación de un cliente en un solo lugar y proyectar su crecimiento en un CD”.
 
PERCEPCIÓN Y SOLUCIÓN

Y es su adaptabilidad como principal cualidad la que ha permitido a este modelo de construcción ganar terreno en la industria y a su vez, siendo reconocido por los clientes, quienes –desde hace un tiempo- perciben las ventajas que tiene el BTS para su operación.

En este sentido, el ejecutivo de Danco afirmó que las cualidades de un BTS son atractivas para los clientes grandes. Sin embargo, también hay contras, como es el tiempo de entrega que demora en el desarrollo y construcción de un BTS”.

A su vez, Ponce aseguró que  los BTS son percibidos de forma muy positiva, ya que “les permite concretar proyectos estratégicos para las empresas y con opción de externalizar el alto nivel de inversión que requieren”.

Y en esa lógica, las empresas escogen esta modalidad –según Ponce- porque “requieren grandes CD de sobre 25 mil m2 por el alto nivel de inversión que conlleva, principalmente son las compañías ligadas al marketplace y Retail. En segunda instancia, los prefieren las empresas productivas que requieren actualizar tecnologías y modernizar su infraestructura de distribución”.

Entendiendo las cualidades de este modelo, los ejecutivos se refirieron a los aspectos que deben ser considerados al momento del diseño de los Centros de Distribución; proceso que es fundamental para el éxito final del proyecto. Existe el consenso de que un buen diseño es el primer paso del éxito.

“Las cualidades principales que se consideran para el diseño de los Centros son la posibilidad de desarrollo que ofrece la ubicación y uso de suelo del terreno, la normativa de resistencia al fuego que define la materialidad y clasificación de la construcción que ello conlleva conforme a la ley, las características de la operación logística de la empresa (cross dock, espacio de patios de maniobras, etc.), la implementación de equipamiento tecnológico que considera la automatización de procesos, robotización, etc.”, indicó Ponce. Otro aspecto muy relevante, según el ejecutivo, es la capacidad de almacenamiento y posiciones de rack que se logran con la altura factible que otorgan los proyectos. El nivel de inversión que requiere el diseño integral del mismo es otro factor muy relevante para considerar en la definición del costo de la construcción.

En este aspecto, David asegura que para el éxito de proyecto el contar con “un equipo técnico por ambos lados y comunicación que permita avanzar en la fase de diseño es fundamental. Adicionalmente, es importante tener a mano los mejores proveedores y finalmente, sin duda la ubicación debe ser conveniente para el usuario final”.

“Si cualquiera de estos componentes falla, alguna de las partes podrá no quedar satisfecha con el proceso”, recalcó Furman.

¿En qué se fijan los clientes? Los aspectos más relevantes que evalúa el cliente para el desarrollo del diseño del CD es – según el ejecutivo de Industrial Property – que esta etapa debe resolver eficientemente “la operación logística, la dimensión adecuada para el almacenamiento y distribución, la incorporación de tecnologías que mejoren la productividad y que el nivel general de la inversión esté acorde a tarifas de mercado”.

“La empresa necesita mantenerse competitiva y para ello requiere minimizar los tiempos y costos de distribución, flexibilidad de servicios, calidad y cumplimiento de la promesa comercial al cliente. En definitiva, mejorar su cadena de valor”, afirma Ponce.

En este sentido, el ejecutivo de Danco reconoció que los clientes se enfocan principalmente en 4 variables fundamentales: “primero en que el desarrollador tenga experiencia en Centros de Distribución. Segundo, que el equipo de personas del desarrollador sea accesible y flexible. Tercero, que la ubicación cumpla los criterios del cliente y por último, que ofrezca precios competitivos, considerando que los BTS se firman a largo plazo y, por lo tanto, el contrario es un costo fijo muy relevante para el cliente”.

CÓMO AVANZAN LOS BTS

Cuando de futuro se trata, ambos ejecutivos concuerdan en que este modelo de construcción ha ganado terreno de la mano de sus cualidades en un mercado logístico que crece y que requiere soluciones acordes a sus operaciones y que, en definitiva, le permite marcar diferencias a nivel de operaciones.
“Este modelo se irá consolidando en el futuro, dado que representa una oferta que recoge características distintivas de las empresas”, aseguró Alejandro Ponce, afirmando además que el crecimiento y reconocimiento del modelo BTS “afectará, sin duda, al mercado de bodegas multiclientes, ya que logra la centralización de la operación logística, mejores tarifas y sobre todo soluciona aspectos específicos de la operación de los clientes en espacios exclusivos”.

En términos de cifras, el gerente general de Industrial Property afirmó que el modelo hoy representa alrededor del 25% del mercado del bodegaje, habiendo proyectos en licitación de 325 mil m2, el modelo BTS más que duplicará la producción de bodegas multiclientes para el año 2022”.

A su vez, David Furman se declaró confiado en que las grandes empresas “seguirán migrando a este formato. Esto no solo por eficiencia operacional y nivel de servicio, sino porque la logística ya es, sin duda, parte fundamental de la propuesta de valor de las empresas”.

Dado el momento que enfrenta la cadena de suministro y la logística a nivel mundial, el ejecutivo de Danco enfatizó que los clientes “deben poner foco en su operación logística y eso pasa por tener un CD de alto estándar y certeza de contar con él por un largo plazo”.

Finalmente, y conociendo las opiniones de los ejecutivos, queda más que claro que este modelo sigue ganando adherentes de la mano de sus cualidades constructivas y del rol que tiene un buen diseño y una implementación de un Centro de Distribución para el éxito final, en términos operacional y también comerciales de una compañía.
En momentos en que todos buscan marcar diferencias en los mercados, los modelos build to suit  asoman como una buena alternativa para dar agilidad, rentabilidad y productividad a los CD.