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Con el interés de ahondar en el desempeño del mercado de arriendo de bodegas durante 2019, Revista Logistec convocó a los tres desarrolladores más importantes del rubro, los que compartieron sus experiencias post crisis y analizaron los cambios que se avecinan para el sector, de cara a 2020.

A nivel periodístico, cuando nos damos a la tarea de describir la performance de un mercado o sector en particular, tradicionalmente acudimos al género informativo; a fin de procurar un relato “objetivo”; robusto en términos fácticos; un relato coherente y desapasionado. No obstante, de cuando en cuando, la realidad que se intenta retratar resulta tan compleja y ambivalente que el propio “facto” no alcanza para describirla con propiedad; siendo necesario ampliarnos hacia lo empírico para elaborar, en la medida de lo posible, un relato veraz.

En orden a lo señalado, ante la tarea de describir el desempeño del mercado inmobiliario de bodegaje para arriendo, durante 2019 y sus proyecciones para 2020, la crónica resulta ser el género adecuado; y atendiendo a esta dinámica narrativa, lo primero a establecer en torno a este segmento es su indiscutido nivel de madurez, siendo uno de los indicadores más representativos de dicho rasgo la estabilidad en la curva tarifaria y su positiva evolución histórica en términos de vacancia, producción y absorción.

Un mercado estable con actores consolidados y capaces de hacer frente a escenarios económicos complejos es otro de los rasgos asociados al rubro de la externalización de infraestructura logística en Chile. En este punto, cabe destacar que esta industria ha sido liderada históricamente por tres grandes actores: Bodegas San Francisco, Red Megacentro y Bodenor Flexcenter, con niveles de participación de mercado que según datos aportados por GPS Property Solutions, se mueven en torno al 34%, 13% y 16%, respectivamente; dejando un saludable margen del 37% de participación en el cual se desempeñan el resto de los desarrolladores de bodegas Clase I.

No obstante, si bien el mercado de arriendo de bodegas se ha consolidado con el pasar de los años, no es menos cierto que su crecimiento y desarrollo depende -como todos los sectores – del desempeño y estabilidad económica del país. En este contexto, un escenario de recesión ampliado tendría efectos directos en su performance en el mediano y largo plazo.

Considerando lo anterior, resulta relevante establecer cómo el panorama económico que enfrentó el país durante 2019 afectó al mercado de arriendo de bodegas; sumando a estos efectos, aquellos ligados al contexto político y social derivados del estallido social del 18/10 y que aún mantiene al país en un estado de incertidumbre general.

PRE Y POST CRISIS

A finales de 2018, los desarrolladores de bodegas para arriendo visualizaban un 2019 complejo. En este contexto, Alberto Fluxá, Gerente General de BSF, aseguró que “dado que el rubro inmobiliario de bodegas se mueve al ritmo de la economía y principalmente, en torno al desempeño del sector minorista y las proyecciones para el retail no eran en absoluto auspiciosas. Con el correr de los meses, lo que veíamos en la realidad era que el retail no estaba cumpliendo con sus expectativas de ventas proyectadas para 2019 y lo que se visualizaba para 2020 no era muy alentador. Como consecuencia, la producción de bodegas para el segundo semestre perdió impulso”.

Igual descripción aportó Luis Felipe Lehuedé, Gerente General Red Megacentro, argumentando que “en primer semestre de 2019 presenciábamos un mercado deprimido por el retail. Lo cierto es que este sector tenía grandes proyecciones y en la medida que los meses pasaban éstas no se consolidaban”.

Al respecto, cabe destacar que según datos publicados por la Cámara de Comercio de Santiago (CCS), ya en abril de 2019 se manifestaba un magro desempeño del sector retail a nivel de ventas, con un crecimiento acumulado del 0.1 %. Lo acontecido a nivel nacional se correlacionaba con el escenario mundial, explicaba la entidad, considerando que durante 2018 las ventas globales del retail habían registrado un marcado deterioro, creciendo a una tasa del 3%, mientras que -en el mismo periodo- el retail chileno creció en un exiguo 4%.

A partir de las cifras citadas, en junio de 2019, la Cámara apostaba por una recuperación en las ventas del retail para el 2° semestre, proyectando un crecimiento de entre 2,5% y 3,0%. Dicho crecimiento se sustentaba, principalmente, en el impulso que las ventas online daban al sector y a la aproximación de la temporada de mayor consumo del año: Navidad. De más está decir que todas las proyecciones se fueron, literalmente, a piso.

Mientras el retail chileno atravesaba un difícil momento, otro suceso llamó la atención de los desarrolladores. “Normalmente, en términos de ventas, el segundo semestre del año es siempre mejor que el primero. No obstante, esta tendencia no se estaba dando” aseguró Fluxá. En este contexto, una de las razones que podía explicar este inusual comportamiento, además de la contracción del retail, era el impulso que estaba tomando el mercado de bodegaje para la venta y los desarrollos propios.

Así, en un contexto de baja demanda y a la espera del repunte del sector retail, el mercado de bodegaje nacional marcaba un compás de espera. No obstante, todo cambiaría repentinamente a mediados de octubre, tras el estallido social en Chile que vino a remecerlo todo.

Respecto a los efectos inmediatos de la crisis, el ejecutivo de BSF relató que “a partir de octubre, vivimos un aumento en la demanda de bodegas, especialmente, porque muchas empresas ligadas al retail y supermercados no pudieron despachar sus productos a tiendas, lo que las llevó a mantener aquellas bodegas temporales que tenían en arriendo por la temporada de fin de año. Paralelamente, debido a los niveles de vandalismo que se evidenciaron en las primeras semanas del estallido social contra diversos comercios, nos tocó recibir a muchas empresas que arrendaban en la competencia o que tenían bodegas propias, aisladas y vulnerables; empresas que buscaban principalmente resguardar sus mercancías”.

En una mirada retrospectiva de las primeras semanas de la crisis, Fluxá sostuvo que “si bien, en términos de demanda nos veíamos favorecidos, de ninguna forma lo que acontecía representaba para nosotros algo positivo, ya que teníamos certezas respecto a los nefastos efectos que se vaticinaban para el comercio y la economía en general. Por cierto, poder apoyar a decenas de empresas que sufrieron vandalismo, saqueos, incendios y otros siniestros en sus instalaciones nos motivó entonces y nos sigue motivando; sobre todo cuando vemos que, a pesar de haber sido duramente golpeados, siguen con ganas de sobreponerse. Una actitud muy impresionante y que nos inspira”.

En torno a las consecuencias apreciadas a partir de la crisis, Fluxá comentó que “si bien 2019 terminó con buenos resultados para nuestro negocio y niveles de vacancia saludables (4%), para 2020 hemos bajado nuestras proyecciones de crecimiento en torno a la producción. Estamos pensando en construir no más allá de 40 mil m2 en todo el año, en la zona de Pudahuel principalmente. En tiempos difíciles lo que hacemos es soltar el acelerador, seguiremos construyendo porque ese es nuestro modelo de negocio, pero lo haremos con mesura”.

Siempre en torno a los efectos del 18/10, Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter comentó que “a la luz de los eventos, la primera reacción a nivel país fue la de perplejidad y preocupación. Ahora bien, considerando nuestro tipo de negocio, el efecto inmediato que vivimos fue una suerte de silencio por parte de nuestros potenciales clientes; mientras que en lo que se refiere a nuestros clientes vigentes no hubo ningún cambio o mudanza, por lo que nuestro nivel de ocupación no sufrió ninguna modificación”.

Según relató Fantoni, “ya a fines de diciembre empezamos a ver movimiento en la demanda, hemos tenido algunos requerimientos de propuestas y proyectos. Todo está partiendo tímidamente, pero se está retomando el ritmo. En síntesis, diría que, para nuestro formato de negocio, el último trimestre del año fue muy pasivo, aunque en rigor alcanzamos buenos resultados.

Particularmente hemos mantenido la vacancia en menos de un 1%, número bastante habitual y recurrente, aunque tenemos claro que los efectos de la crisis a largo plazo aún son desconocidos. En nuestro caso, debido al servicio que ofrecemos, la crisis no iba a tener mayor impacto a nivel de vacancia. No tuvimos que salir a socorrer a alguien que quedó sin bodegas, porque no tenemos espacio disponible para absorber esa necesidad spot”.

En torno a la experiencia vivida en Red Megacentro, su Gerente General, Luis Felipe Lehuedé manifestó que “afortunadamente no tuvimos algún hecho grave que lamentar. Aunque sí hubo intención de ingresar a nuestros Centros en algunas zonas, lo pudimos repeler gracias a que contamos con un robusto ecosistema de seguridad. De hecho, mucho antes de lo acontecido en octubre, Megacentro tomó la resolución de modificar su estructura de seguridad, prescindiendo de los servicios externos para proceder a la contratación de servicios de seguridad y guardias propios. Al no tener externalizada esta función se incrementó ampliamente la calidad de nuestro servicio, al tiempo que contamos con guardias, mejor pagados y mucho más comprometidos, lo que fue clave para la defensa de nuestros centros”.

Según relató Lehuedé, Red Megacentro sufrió intentos de intrusión en al menos 6 de sus 45 proyectos. “En Concepción, Santiago y Coquimbo, específicamente. Pero lo importante es que existió la visión en torno a la seguridad, que es parte del core de nuestro negocio. De ahí para adelante, nos concentramos en ir en ayuda de nuestros clientes. Hasta nuestros centros llegaron empresas que literalmente arrancaron de sus antiguas instalaciones por temor a los saqueos y el vandalismo. En torno a los clientes vigentes, gracias a la estructura de nuestro negocio pudimos brindarles la flexibilidad que requerían para ampliar o reducir su espacio y así enfrentar de mejor manera la crisis. Ahora mismo no estamos con vacancia y proyectamos nuestro nivel de producción de forma más conservadora. Si bien, actualmente estamos desarrollando un total no menor de mt2, hemos decidido construirlos en etapas a la espera de ver cómo se comporta el mercado”.

DEL CAMBIO DE PARADIGMA

Al margen de las cifras, uno de los aspectos que los tres ejecutivos destacaron en torno al nuevo escenario que enfrenta el mercado de arriendo de bodegaje en el país es el cambio que han experimentado los “gatillantes” del arriendo y, por cierto, la consolidación del formato por sobre el desarrollo propio de bodegas.

“Hoy vivimos una incertidumbre tremenda que frena la inversión. Aquellas empresas grandes de retail que estaban pensando en desarrollar sus propios centros de distribución o en arrendar a largo plazo proyectos a la medida están pensándolo mejor. Ante la incertidumbre lo que prevalece es la flexibilidad, y el formato de arriendo entrega ese atributo. No obstante, hoy por hoy, lo que los clientes más aprecian y buscan es seguridad y así será por los próximos 5 años al menos”, manifestó Alberto Fluxá.

Coincidentemente, Luis Felipe Lehuedé adujo que “si bien el precio fue por años el principal factor a considerar en torno al arriendo de bodegas, hoy lo más importante es la seguridad. En este punto, el esquema de condominios resulta muy atractivo, porque su capacidad de gestión en esta materia es mucho mayor. Si sumamos la seguridad, la flexibilidad y una tarifa estable, tenemos la triada perfecta. En tiempo de crisis, el arriendo permite a las empresas viajar más liviano de equipaje”.

La ubicación, en tanto, también se alza como otro aspecto esencial para el arriendo, según Fluxá. Al respecto, el Gerente General de BSF sostuvo que “la ubicación será el segundo atributo más cotizado por los clientes de ahora en más, pero se analizará bajo el prisma de la seguridad. Hasta hace unos meses, la lógica de la ubicación se veía en términos macro y apuntaba a la búsqueda de bodegas en sectores con buena conectividad con miras a una distribución más eficiente. Ahora, la ubicación se analiza en un nivel micro.

Los clientes hilan más fino, quieren saber en qué sector específico nos ubicamos, dentro de una gran zona industrial y se inclinan por aquellos sectores eminentemente industriales, alejados de asentamientos urbanos o sectores habitacionales densamente poblados”.

Por su parte, Giancarlo Fantoni agregó que “el arriendo versus el desarrollo propio se ha impuesto, no sólo por temas de seguridad, como efecto de la crisis, sino también por un tema de costos operacionales. Hoy día, sin duda, el modelo de condominios de bodegas resulta más rentable. Las ganas de invertir y administrar un centro propio van a la baja. A partir de lo expuesto, Bodenor Flexcenter ha invertido en el tema. Hoy nuestros centros están dotados de un nivel de tecnología y estructura de seguridad muy importante”.

En torno a las tarifas, Fluxá asegurando que “los precios se van a mantener. Históricamente, en nuestro mercado las tarifas de arriendo han sido muy estable. Las tarifas se marcan en UF y la banda en la cual se mueven es prácticamente la misma de hace 20 años. Partiendo de esa estabilidad, consolidada a través de los años, no se justifica que se aumente la tarifa en 2020”.

De acuerdo con lo descrito por los ejecutivos, el mercado de bodegaje en Chile es uno de los más estable, creciendo incluso a niveles más altos que la economía a nivel país. No obstante, la incertidumbre económica mantendrá los niveles de producción a la baja, en comparación a los años anteriores. Los entrevistados sostienen que el consumo este año será menos, esperan el repunte del Retail y los positivos efectos que esto puede generar. Bajo este escenario y proyección, la industria de bodegaje seguirá creciendo -unos más que otros- con firmeza con la intención de seguir acompañando el desarrollo logístico de las empresas nacionales.